??“任何生意、任何企业都有它的压力。”8月21日,万科新晋总裁祝九胜首次坐镇2018年中期业绩会,“压力”一词是他的开场白。

??说出这句话的背景是,7月31日,中共中央政治局召开会议,要求下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。

??8月是房企“中考”集中放榜的时节,不止祝九胜,伴随着楼市调控进入深水区,长效机制渐行渐近,金融去杠杆的推进让市场资金面收紧,在多场中期业绩会上,“压力”成为房企管理层口中的常用词。

??规模增幅降速  

??尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现,但纵向对比来看,增速放缓的影像,正投射到多家上市房企身上。

??房企TOP3中,上半年,万科实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%,增幅与去年同期的45.8%相比,大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元,同比增长42.8%,这个增幅也远低于去年的131%。恒大累计合约销售金额为3041.8亿元,同比增长24.6%,增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。

??TOP3之外,绿地上半年的销售金额同比增长22%,中海的同比增幅只有18.5%,龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅,相比2017年上半年,均出现不同程度的下降。

??不仅是销售增幅,万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞涨态势。按照已经发布的中报,万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元,但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

??绿地同期归母净利润61亿元,同比增长30%,但净利率却只有3.8%,几乎与去年同期持平。

??尽管规模增长正在继续,但房企普遍意识到,单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上,郁亮曾经说过,这个市场有黄金时代、白银时代,未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段,为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化,从投资策略开始发生变化。

??彼时,郁亮用“没有成功的企业,只有时代的企业”这句话,委婉表达了万科的危机意识。

??向来追求高周转的碧桂园专门提到“提质控速”的目标,碧桂园总裁及执行董事莫斌解释,提质控速是保证碧桂园有质量的发展,宁可发展得慢一点,也要发展得稳一点。

??恒大从今年年初开始启动“新恒大”战略,将此前“规模型”的发展模式转为“规模+效益型”。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧称,公司在实现5000亿之后,未来将保持10%-20%的增长目标,确保公司管理和效益都实现有质量地增长。

??从对未来的规划来看,龙头房企不约而同选择了“降速”这一路径。

??投资趋于谨慎

??“降速”源于房企对后市的判断趋于保守,其中持续一年多的限贷、限价、限售等调控政策不断深化是影响判断的主要因素。

??万科、中海、恒大等龙头房企的多位管理层提到这个问题,观点基本一致,“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往,表明了政府调控管理房地产市场的决心非常大。短期内市场观望情绪会加重,最近这一两个月已经有所显现;从中长期来看,长效机制建立对房地产市场健康平稳发展是有好处的。

??国家统计局数据显示,2018年1-6月,全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,同比增长3.2%;销售金额为 5.66万亿元,同比增长14.8%,这两个增速较2017年同期分别下降10.3和3.1个百分点。

??上半年全国住宅新开工面积约7.06亿平方米,同比增长15%,增速与2017年同期基本持平。

??万科中报指出,其长期重点观察的14个城市,上半年商品住宅批准预售面积同比下降8%,商品住宅成交面积同比下降20.4%。

??同策研究院院长助理张宏伟告诉经济观察报,上半年由于市场进入调整和下行态势,房地产销售开始出现变化。今年下半年至明年上半年,市场应该还会处于持续下行的状态,销售增速应该会继续下降。

??龙头房企在“降速”上的第一个动作,是投资趋于谨慎,这从上半年多家房企的拿地策略可以反映出来。

??中海在今年上半年累计新增土地总楼面面积789万平方米(实际权益为664万平方米),地价总权益支出459.5亿港元。按照今年年初中海定下的1350亿港元土地目标来计算,仅完成34%。

??中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国多次表示要“高度审慎谨慎”,他说,宁可错失一些机会,也不想投错几块地。接下来还是会聚焦一二线城市,包括一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市,围绕传统的一二线作为主战场。

??恒大2016年年度业绩发布会上,夏海钧还公开表示,恒大的成长性在于其拥有充分的土地储备。但今年中期业绩会,恒大已经提出“未来土地储备会维持在3亿平方米左右的区间,每年大约下降5%”的目标。

??夏海钧说,恒大接下来的土储要覆盖中国的一线城市、二线城市,以及经济发达的三线城市,但不打算去四线城市。

??莫斌也给出碧桂园放缓发展速度的一个方向,就是投资上有策略地调整,会更加精准。“每一块土地更加慎重(对待),怎样才能做一个成一个,我们按照这一目标实施,并聚焦于现有项目的运营,聚焦现有和土地储备进行调整。”

??中原地产研究中心的统计数据显示,今年1-7月,全国土地流拍合计796宗。其中一线城市即使是成交的土地,也基本底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。

??净负债率上升

??投资趋于谨慎的背后显现出,房地产市场融资环境正在持续收紧。万科在半年报中提到,央行数据显示,截至2018年6月末,人民币房地产贷款余额同比增长20.4%,增速比上年末回落0.5个百分点。上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年低1.9个百分点。

??从净负债率来看,上半年龙头房企的净负债率均处于较高水平,且呈现上涨趋势。上半年万科持有货币资金1595.5亿元,净负债率为32.7%。这些持有的货币资金少于2017年底的1741.2亿元,净负债率相比去年底的8.8%更是大幅上涨。

??截至半年报发布,万科先后完成五期超短期融资券发行,票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位。

??碧桂园上半年净负债率59%,同样高于2017年底的56.9%。龙湖同期的净负债率为54.6%,去年底这一指标则为47.7%。

??恒大上半年的净负债率为127.3%,夏海钧谈到未来转变的主要核心就是降负债,“恒大2016年定下的目标是在2018年要把净负债率降到140%,在2019年中期把净负债率降到100%,直到2020年将净负债率降到70%。”

??与此同时,恒大坚持“现金为王”的策略,截至6月30日,恒大销售回款2475亿元,现金余额为2579亿元。

??此前,阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过,2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好,很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标,导致投资额的剧增,应收款也在剧增。但是2018年因为各种原因、各种政策的调控,导致当前很多房企借贷比例居高不下。

??他在接受经济观察报采访时表示,今年,其他非标融资变得不好审批,而银行由于表内资金规模紧张,往往优先提供给总行合作名单内的房企,排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金,即便有,利率也非常高,大部分超过了基准上浮50%的利率。

??吴建斌建议,房企还是要重新回归到重视现金流管理上,未来半年以内,起码要把现金流作为重要的工作来抓。

??夏海钧给出恒大降负债的几种方式,第一是引入三轮战略投资者;第二是偿还了高额永续债;第三是通过土地的适当减幅加快负债的转型;第四,实现盈利大幅提高。

??佳兆业财务部总经理吴建新也在业绩会现场称,今年佳兆业董事局一直要求将降负债、去杠杆作为重要的财务工作之一。他说,围绕资金周转,佳兆业会做几个工作:第一,加快沉淀资产以及大宗资产的销售;第二,加大回款力度;第三,在保证质量的同时,加快整个工程建设速度以及存货去化速度。